不動産の利回り 〜不動産投資のコスト〜



 不動産の利回り 〜不動産投資の各段階のコスト〜



ここからは不動産投資についてです。

不動産投資はここまで紹介してきた預貯金や債券投資、

株式投資などに比べて様々なコストがかかる投資対象

です。ここでは不動産投資のコストえを見ていきます。


まず不動産を購入する時には以下のようなコストが

考えられます。

@(初期費用)

購入価格、仲介手数料、消費税、不動産所得税、登記費用

印紙税、各種保険料、固定資産税

小さいものも含めれば他にも多くの費用が発生すると思います。

不動産投資には初期段階だけでもいかに多くの費用が発生する

のかがわかります。

費用は購入段階だけではありません。いざ購入した後にも

維持費や税金など様々なコストが発生します。


A(維持費)

管理費、修繕費用


B(定期的な税金など)

固定資産税、ローンの利息、所得税


ABは併せてランニングコストとも言えます。

Aは物件の直接的な維持費です。管理費や修繕費など建物

の維持にかかるお金です。

Bは税金です。実は不動産投資において重要になるのが

税金との付き合い方です。預貯金や株式は保有だけで

税金がかかることはなく、あくまで利益に対して税金がかか

りましたが不動産投資の場合は常に税金がかかるのです。


このように不動産投資では各段階で様々なコストが

かかるために利回りを算出しようとしてもどこまで

コストを計算に入れるのかで式は変わってきます。


 不動産の利回り 〜コストによる利回りの違い〜


上記で説明したように不動産投資ではコストに応じて利回り

の計算値が異なります。

不動産の利回りには全くコスト意識を働かせない表面利回り、

イニシャルコストや管理費を考慮したネット利回り、投資に

かかる全てのコストを考えた実質利回りがあります。


当然、かかるすべてのコストを勘案した実質利回りが最も

重要な意味がありますが、不動産投資のパンフレットなど

には利率が高く見える表面利回りやネット利回りを表記して

いるものも多く実際に不動産投資を検討する場合は、

実質利回りベースで投資対象を考える必要があります。




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