利回りの基礎 〜利回りのコスト〜



 利回りの基礎 〜投資におけるコストの概念〜


金利と利回りを分ける要因は運用方法や税金などがある

ことは金利と利回りの違いのページで解説しましたが、

利回りを検討する中で非常に重要になってくるのがコストです。


例えばわかりやすい例に不動産投資があります。

不動産当投資とは始めに賃貸用マンションなどの不動産

を購入し、それを貸すことで利益を挙げていく方法です。

5000万でマンションを買い月々10万円で5部屋貸している

という状況を考えましょう。


コストをどれくらい考えるかにより利回りの計算方法は異なり

ます。例えばコストを全く考えないで利回りを出す場合は

1年間の利回りは年間の賃貸収入を販売価格で割ることで

求められます。

年間の賃貸収入は10万円×5世帯×12か月=600万円です

年の利回りは600万円÷5000万円=12%です。

このようにコストを全く意識しない利回りの計算方法を

「表面利回り」といいます。コストを意識しないため利回りは

高い数字が計算されます。


 利回りの基礎 〜ネット利回りと実質利回り〜


不動産投資を例にコストの話をもう少し続けます。

「表面利回り」の他にコスト意識を働かせた「ネット利回り」

という考え方があります。これは入居者を連れてきてくれ

た仲介業者への手数料や月々の管理費などをコストとして

差し引きます。ここでは1年間で仲介手数料や管理費を併

せて100万円だとするとネット利回りは

(600万円-100万円)÷5000万円=10%

仲介手数料や管理費などのコストがかさんだだけ利回りは

低下しています。


さらにコストを幅広く勘案したものに「実質利回り」があります。

これが最も重要ですが「実質利回り」です。仲介手数料や管理費

以外の考えられる全てのコストを加味した利回りです。

例えば修理費用や固定資産税なども全て含みます。運営上の

コストが200万円だとすると(600万円-200万円)÷5000万円=8%

になります。


不動産投資の広告などには「驚異の利回り!12%」などと書いて

あるのをよく見ますがこれは「実質利回り」でなく「ネット利回り」や

「表面利回り」であることが多いです。

「利回り」と一言で表現してもどこまでコストを勘案しているかに

よって算出される数字は大きく異なるのです。




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